東京23区の中古マンション、26カ月ぶり下落都心6区で頭打ち感強まる

東京カンテイが23日に発表した6月の中古マンション売り出し平均価格で、東京23区は前月比0.8%下落の1億2741万円となり、26カ月ぶりに下落へ転じました。価格上昇が続いてきた都心部で売れ残りが増え、売り主が値下げに動いたことが背景にあります。

下落を主導したのは千代田、中央、港などを含む都心6区で、平均価格は1億8512万円と前月比1.3%下落しました。これで2カ月連続の下落となり、下げ幅も前月より拡大しています。一方で、品川や杉並などの城南・城西6区は1億794万円と1.1%上昇し、板橋や江東などの城北・城東11区も8338万円と0.5%上昇しました。

市場の変調は、値下げの広がりにも表れています。売り出し後に価格を見直した物件の割合を示す「価格改定シェア」は50.9%に達し、2008年以来の水準になりました。販売中の物件の半数以上が値下げに踏み切った計算で、在庫の積み上がりとともに、都心高額帯の伸びが鈍っている実態がうかがえます。

都心から周辺へ波及も

東京カンテイの高橋雅之上席主任研究員は、投資資金の流入で上がり続けてきた反動が出始めているとの見方を示しました。実需層にとっては手が届きにくく、投資家にとっても利回り面の妙味が薄れ、買い手不在の状態が強まっていると分析しています。ただ、都心6区に接する地域では影響が波及する可能性がある一方、実需中心のエリアでは緩やかな上昇がしばらく続くとの見通しです。

1都3県全体では、平均価格が7454万円と前月比1.3%上昇し、神奈川は4326万円、埼玉は3252万円、千葉は2990万円でした。いずれも調査開始以来の最高値で、東京都心の減速と周辺県の上昇が対照的です。

都心6区では、数億円規模の物件が中心になり、投資妙味の低下と実需層の資金制約が同時に進んでいることが重荷になっています。住宅ローン金利の上昇や物価高も購入意欲を抑えており、売り急ぎが増えれば値下げ圧力はさらに強まりそうです。もっとも、周辺エリアまで一気に崩れるというより、都心の高額帯から調整が広がり、その後に実需中心の地域へゆっくり波及する形が想定されています。