東京報道新聞

2026年4月1日から、不動産の所有者が住所や氏名を変更した際の登記申請が義務化されます。所有者不明土地の解消に向けた一連の新制度がいよいよ本格始動します。2021年に成立した改正不動産登記法の全面施行により、既に始まっている相続登記義務化に加えて、住所・氏名変更登記の義務化や「所有不動産記録証明制度」などが連動し、登記簿上の所有者情報の正確性を高める狙いです。

引っ越しや結婚・離婚などで氏名や住所が変わった場合、不動産の所有者（登記名義人）は、その変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務付けられます。施行前に既に住所・氏名が変わっているケースも対象で、この場合は2028年3月31日までの申請が必要です。正当な理由なく申請を怠った場合は5万円以下の過料が科されることになり、従来は任意だった手続きに実効性を持たせる形です。

背景には、登記簿上の所有者が分からない、あるいは連絡が取れない「所有者不明土地」の増加があります。国土交通省の調査（令和5年度）では、地籍調査事業の対象地区において所有者不明土地の割合が全国で約23%に達しており、災害復興や公共事業、民間取引の妨げとなっている実態が指摘されています。

この問題を受け、改正不動産登記法は段階的に施行されてきました。2024年4月には、相続により不動産を取得した相続人が、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されました。

2026年2月2日には、相続登記を促す新たな仕組みとして「所有不動産記録証明制度」がスタート。所有者本人や相続人などの請求に基づき、法務局の登記官が特定の人名義の不動産を全国から一覧的にリスト化して証明書として発行するものです。被相続人が全国のどこにどのような不動産を持っていたか把握しづらいという従来の課題を解消し、相続登記の漏れを防ぐ効果が期待されています。

一方、住所変更登記の負担を軽減するため、「スマート変更登記」の運用も導入されます。事前に法務局へ氏名・生年月日などの検索用情報を申し出ておくと、法務局が住基ネットと定期的に照合して変更を確認し、所有者の承認を得たうえで職権により登記を行う仕組みです。手続きはオンラインで完結でき、費用も無料とされています。

住所・相続登記義務化で何が変わるのか

住所変更登記義務化により、これまで先送りされがちだった所有者情報の更新が「期限付きの義務」となり、情報が常に最新の状態に保たれると見込まれます。相続登記義務化や所有不動産記録証明制度の開始とあわせ、所有者不明土地の発生を抑える複数の制度が一体的に動き出します。

ただ、証明書の取得は相続人側の申請が前提となるため、制度の存在を知らないまま手続きが進むケースをいかに減らすかが今後の課題です。国は周知徹底と登記手続きのデジタル化を進め、土地・住宅の円滑な利活用と防災力向上につなげたい考えです。